宏泰聯姻金地 涉及園區內住宅和商辦用地
http://www.qzrut.club房訊網2019-6-14 8:45:00
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[提要]2019年6月11日,宏泰產業市鎮發展有限公司 發布公告, 2019 年5 月29日,與金地(集團)股份有限公司簽訂了為期五年的戰略合作協議,就房地產發展及投資建立合作關系。

  2019年6月11日,宏泰產業市鎮發展有限公司 發布公告, 2019 年5 月29日,與金地(集團)股份有限公司簽訂了為期五年的戰略合作協議,就房地產發展及投資建立合作關系。

  根據公告,宏泰發展將向金地提供其產業市鎮內土地的基本資料,并協助金地選擇符合其發展戰略及需要的住宅、商業及工業土地。雙方將在多個領域尋求合作機會,包括但不限于住宅及商業土地開發以及產業項目投資、項目拓展及營運。

  對于雙方合作具體情況及模式,宏泰方面拒絕了經濟觀察網采訪。宏泰方面在公告中表示,訂立戰略合作協議可讓宏泰發展通過金地的項目發展及房地產投資能力受惠。

  29日北京舉行的戰略合作簽約儀式上,金地集團總裁黃俊燦指出:“宏泰發展投資運營的廊坊龍河高新區享有環渤海、環京津、環首都的“三環”優勢,與金地集團發展戰略布局相得益彰,雙方在主營業務領域開展深層次合作,能充分發揮各自優勢。”

  宏泰發展董事局主席王建軍則表示:“金地集團布局廣泛、實力雄厚、品牌影響力突出,而宏泰發展深耕產業地產領域,產業構建能力和園區運營能力均獲得政府及市場認可。期望日后在多區位、多領域開展合作。”

  宏泰發展作為土地一級開發商,通過PPP模式與地方政府合作,進行土地整理、基建、招商引資,并參與后續園區管理和運營。除了通過出讓土地取得的一次性收入外,宏泰發展還可獲得園區內實現稅收的分成,以及后期商住項目二級開發的收入等。可以看出,對于宏泰發展來說,產業園區住宅、商業的配套建設,是公司獲得持續性收入的關鍵因素。

  王建軍曾公開表示:“我們要招到一些千人計劃專家、院士在這里搞創新,那我們就要把別墅、商業、購物中心建好,根據這個項目做好配套,否則人家不會來。”

  2018年報顯示,宏泰發展開發運營的10個產業地產項目中,有大量待出讓的住宅及商業用地。其中,已進入收成階段的龍河高新區項目有782萬平方米;龍河商務休閑度假基地453萬平方米;永清宏泰產業市鎮園區366萬平方米;張家口市現代產業園區369萬平方米;石家莊通用航空產業市鎮園區531萬平方米;石家莊藁城宏泰產業市鎮園區950萬平方米。

  截至2018年末,宏泰發展短期借款14.7億元,經營活動現金流為-1.2億元,投資活動所得現金流1800萬元,償還貸款等融資活動的現金流出為3200萬元,銀行存款余額13.4億元。從中不難看出,宏泰發展現金流并不豐沛。同期,金地集團短期借款26.4億元,銀行存款為440億元。

  截至2018年末,宏泰發展貿易應收款為16.2億元,與2017年同比增長了100%。其中,已逾期超過半年的應收款為6.4億元,從宏泰發展年報中也不難發現,其應收款中大部分為政府合作項目回款。

  宏泰發展總營收為40億元,其中產業市鎮發展的分部收入為28億元,占總營收70.12%,其次為物業發展收入,占總營業收入的28.53%。2018年,企業物業銷售收入占整體收入的比例有所上升,但是毛利率卻同比下降9.2%。

  從中不難看出,宏泰發展物業銷售毛利水平低于產業園區土地開發,換而言之,房地產開發銷售產生的收益低于土地出讓收益。

  對于宏泰發展來說,不斷尋求新的可持續發展的盈利模式,是企業面臨的主要挑戰之一。2018年,宏泰發展的土地出讓面積和土地出讓金均有所減少。截至2018年末,其中主要項目龍河高新區產生的收入為18.7億元,與2017年20.3億相比減少了1.6元。

  經濟觀察網了解到,產業市鎮開發的收入由兩部分組成。一部分為一次性收入,包括出讓工業用地和市政項目用地所得款項凈額100%,或出讓商住用地所得款項凈額80%。第二部分為持續性收入,包括園區當年實現稅收,扣除區政府留成部分,以及剔除入園企業優惠和園區管委會運營費用。

  因此,大量增加持續性收入是宏泰發展不斷尋求戰略合作以及實現轉型升級的目標。王建軍曾表示:“我們不能保證以后永遠都成功,所以也在轉型升級,不是說大面積的片區開發,而是和有產業資源的公司合資,利用產業基金,利用資本的杠桿去招商。”

  自1995年成立以來,宏泰發展原本是做房地產開發,開發建設的小區包括新華南小區、康樂花園、宏泰花園、藍水灣等。2005年起開始進入產業園區開發領域,在業界被稱為迷你版華夏幸福。

  實際上,在產業園區開發和運營領域,宏泰發展與金地集團的合作并非個例。今年的3月14日,宏泰發展還與中國電建簽訂了戰略合作協議。

  早在去年,億達中國與龍湖集團也簽署類似戰略合作一些,億達中國的產業園區開發和運營優勢與龍湖在住宅、商業領域的優勢形成良好的互補;此外,產業園區出身的華夏幸福也聯手萬科、旭輝等開發商進行項目層面的合作。

  來 源: 經濟觀察報  

   編 輯:liuy

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